קרדיט לתמונה הראשית: Photo by T.R Photography 📸 on Unsplash

אם מציעים לכם דירה בבודפשט ומציגים תחזית המבוססת על השכרה לתיירים, חשוב לדעת ש־2026 היא שנה של הגבלות משמעותיות. עד סוף דצמבר 2026 אין רישומים חדשים רגילים להשכרה קצרה בעיר, וברובע השישי Terézváros חל כלל של אפס לילות אירוח. במקביל, מחירי הדירות עלו במהירות בשנים האחרונות, והם שונים מאוד בין דירה ותיקה סמוך לרובע התיירותי לבין דירה חדשה בדרום העיר או בצדה של בודה.

המדריך הזה מתמקד במחירי 2026, ברובעים של בודפשט, בביקוש לשוכרים ובבדיקות למשקיע ישראלי. הוא אינו מתיימר לקבוע איזה רובע יעלה במחיר בשנה הקרובה; ההחלטה צריכה להתחיל בנכס, בחוזה ובסוג השכירות המותרת.

חמש נקודות מרכזיות

• לפי הלשכה ההונגרית לסטטיסטיקה, מחיר ממוצע למ״ר של נכסי מגורים מיד שנייה – דירות ובתים בבודפשט הגיע ברבעון הראשון של 2026 לכ־1.2 מיליון פורינט; לדירות בבנייני קונדו נמדדו כ־1.3 מיליון.
• המחיר הממוצע של נכס מגורים יד שנייה, כולל בתים, היה כ־69 מיליון פורינט; זה אינו מחיר ממוצע של דירה בלבד ואינו אומדן לנכס מסוים.
• דירות חדשות בשיווק בבודפשט הגיעו לפי הבנק המרכזי למחיר ממוצע של כ־1.85 מיליון פורינט למ״ר בסוף מרץ 2026.
• רישום חדש להשכרה קצרת טווח אינו זמין בעיר עד סוף 2026, וברובע VI חל איסור רחב על פעילות של אירוח קצר בדירות.
• רוכש ישראלי שאינו אזרח האיחוד צריך בדרך כלל אישור לקנייה, נוסף על מס רכישה בסיסי של 4% ועלויות ניהול ותחזוקה.

מה אומרים נתוני הדירות בבירת הונגריה?

לפי הלשכה ההונגרית לסטטיסטיקה KSH, ברבעון הראשון של 2026 המחיר הממוצע למ״ר בשוק נכסי המגורים מיד שנייה בבודפשט, כולל בתים, עמד על כ־1.2 מיליון פורינט, עלייה של 7.4% לעומת השנה הקודמת בממוצע למ״ר. דירות בבנייני קונדו הגיעו בממוצע ל־1.3 מיליון פורינט למ״ר, ודירות בבנייה טרומית (Panel) לכ־1.2 מיליון. הנתונים אינם מייצגים מצב מסוים או מציעים המלצת קנייה.

בנוסף, הבנק המרכזי ההונגרי דיווח שמחיר ממוצע של דירות חדשות בהיצע בודפשט עמד בסוף מרץ 2026 על כ־1.85 מיליון פורינט למ״ר. מדובר במדגם של היצע דירות חדשות ולא בשוק הדירות הישנות כולו. חשוב להפריד בין מחיר מודעה, מחיר בקבלן ומחיר עסקה יד שנייה שנרשמה.

איזה רובע מתאים לאיזה סוג שוכר?

הרובע ה־XI – Újbuda

אזור בודה המזרחית כולל מוקדי לימוד, תעסוקה ומגורים לאורך קווי תחבורה. מי שבוחנים השקעה ליד המטרו או אוניברסיטה צריכים לבדוק את מרחק ההליכה בפועל, שנת הבנייה והאם הדירה מתאימה לשוכר קבוע. גם בניין חדש עם לובי מפואר עשוי לגבות דמי ועד גבוהים.

הרובע ה־XIII – Újlipótváros וסביבתו

אזורי מגורים צפונית למרכז פשט עשויים למשוך עובדים ומשפחות, עם קרבה לשירותים ולתחבורה. כדאי להשוות דירות ברחובות סמוכים באותו גיל בנייה, ולא להניח שכל הרובע מתומחר לפי אותה סקאלה. יש לבדוק מעלית, מצב גג, בידוד תרמי, חניה והוצאות בניין.

הרובע ה־IX – Ferencváros

אזור שמציע שילוב של דירות חדשות וישנות, מוסדות לימוד ומתחמי מגורים. דירה המיועדת לשוכרים צעירים יכולה להיות תחרותית, אך הדבר תלוי גם במטרו ובסביבת הרחוב. בדקו תחבורה, רעש, תוכנית שיפוץ בית משותף, מחירי שכירות חתומים ותחלופת דיירים.

הרובע ה־VI – Terézváros

אזור מרכזי ותיירותי, שבו אסור לבלבל בין פוטנציאל המבקרים לבין אפשרות להפעיל דירת נופש. מ־1 בינואר 2026 נקבע מספר אפס של ימי אירוח קצר מותרים בפורמטים שנכללים בצו המקומי. לפני רכישה צריך לבחון שכירות ארוכת טווח כמסלול מרכזי, ולא להניח שאפשר "להמשיך את ה־Airbnb של המוכר".

הרובע ה־VII – Erzsébetváros והרובע ה־VIII – Józsefváros

בשני הרובעים יש אזורים עם בניינים היסטוריים לצד התחדשות עירונית, אך הכללים והמחירים משתנים בין רחובות. ברובע VII יש מגבלות מקומיות על הקמת מקומות אירוח חדשים בבנייני מגורים, לרבות תנאים שנכנסו לתוקף בספטמבר 2025. ברובע VIII יש חובות מקומיות נוספות, ובהן מס לפי שטח בחלק מסוגי מקומות האירוח. יש לבדוק כל כתובת ואת כללי הבניין.

טבלת בדיקות לפי רובע

רובע/אזור	שוכר פוטנציאלי	מה לבדוק במיוחד
XI – Újbuda	סטודנטים ואנשי מקצוע	מטרו, תשתיות ומצב בניין
XIII – Újlipótváros	עובדים ומשפחות	מצב מבנה ועלות תחזוקה
IX – Ferencváros	צעירים וסטודנטים	רעש ותחרות בין דירות
VI – Terézváros	שוכרים לטווח ארוך	איסור על אירוח קצר
VII/VIII	שוק מגוון לפי רחוב	היתרי שימוש, בניין ובלאי

Airbnb בבודפשט: האם אפשר להתחיל בשנת 2026?

לפי הנחיות Airbnb להונגריה, בין 1 בינואר 2025 ל־31 בדצמבר 2026 הוקפאה בעיר הנפקת מספרי רישום חדשים NTAK להשכרה קצרה. בעלי רישום ותיק שהשלימו את התהליך לפני סוף 2024 פטורים מהקפאה בתנאים מסוימים, אך אין בכך הבטחה שקונה חדש יוכל להמשיך בפעילות.

בנוסף, עיריית Terézváros דיווחה שבית המשפט העליון של הונגריה הכשיר את צו האיסור ברובע VI, שנכנס לתוקף ב־1 בינואר 2026. בתוכנית רכישה תיירותית יש לבדוק גם את עמדת העירייה ואת התקנון הספציפי של הבית המשותף.

כמה מס משלמים בקניית דירה?

מס ההעברה ההונגרי עומד ככלל על 4% עד סף השווי הרלוונטי לפי רשות המסים NAV. על דירה במחיר חוזי של 65 מיליון פורינט, 4% הם 2.6 מיליון פורינט לפני התאמות או פטורים, שכר טרחה, רישום ושיפוץ. המס עשוי לחול על שווי שנקבע לפי הדין ולא בהכרח לפי הערכה שיווקית.

רוכשים ישראלים ללא פטור נדרשים בדרך כלל להיתר רכישה ממשרד הממשלה המחוזי, בהתאם לתנאי הליך שנמשך ככלל עד 45 יום כאשר הבקשה מלאה. לפני תשלום מקדמה ודאו שיש תנאי מתאים בחוזה למקרה שהיתר לא מתקבל. ראו גם את מדריך 25 הבדיקות לפני קנייה.

שכר דירה, ניהול ותשואה: חשבון שמרני

נניח לצורך המחשה בלבד דירה בעלות כוללת של 75 מיליון פורינט, ושכר דירה מוסכם של 320 אלף פורינט לחודש. הכנסה שנתית מלאה היא 3.84 מיליון פורינט – כ־5.12% על העלות. אם חודש אינו מושכר ועלויות תפעול שנתיות הן 700 אלף פורינט, ההכנסה התפעולית יורדת ל־2.82 מיליון פורינט, כלומר כ־3.76% לפני מס הכנסה ומימון. הבדלים בין רובעים, מצב הדירה ושיעור התפוסה עשויים להפוך את התוצאה לשונה מאוד.

מס הכנסה על שכירות פרטית בהונגריה הוא ככלל 15% מההכנסה החייבת, עם מנגנוני ניכוי הוצאות. תושב ישראל חייב לשקלל גם את המיסוי בישראל. השתמשו במדריך התשואה נטו ובמדריך המס לישראלים.

מה לבדוק בבניין לפני חתימה?

בקשו החלטות ועד בית, תוכנית שיפוצים, מצב מערכת החימום, אישורי עבודות שנעשו בדירה, היסטוריית נזילות ואופן חלוקת תשלומי התחזוקה. בבניין ותיק חשוב לברר מתי הוחלף גג ומתי שופצו צנרת וחזית. אם המוכר מציג תחשיב שכר דירה של Airbnb, בקשו גם את רישוי הנכס והוכחה שהזכות ניתנת להעברה.

בדקו נסח בעלות, שעבודים ויכולת רישום ההעברה באמצעות עורך דין מקומי עצמאי. למי שמנהלים נכס מישראל כדאי לחתום עם חברת ניהול שמוסרת דוח חודשי, מגבלת הוצאה לתיקונים ואפשרות לביקורת כספית.

הזווית הישראלית: השוואת פורינט לשקל

רכישה בבודפשט כוללת חשיפת מטבע: גם אם המוכר מדבר באירו, העסקה והגבייה עשויות להיות בפורינט. לכן מומלץ לנהל תחשיב בפורינט ובשקלים, ולבדוק מה יקרה לתזרים אם השער ייחלש. לא כדאי לגלם בחישוב עליית ערך בטוחה או תפוסה מלאה של דירה לתיירים שהרישוי שלה אינו מאפשר פעילות.

לסקירה משפטית רחבה ראו את מדריך הנדל״ן בהונגריה ואת מדריך ניהול דירה בחו״ל מרחוק.

איך בוחרים בין רובעים בבודפשט בלי להמר על תיירות?

התחילו ממיפוי של עשר דירות באותו רובע ובאותו טווח שטח, לא מממוצע לכל בודפשט. לרובע XI אפשר לבדוק שוכרים שעובדים או לומדים בסביבה; ברובע XIII להתמקד בשירותים למשפחות ובתחבורה; וברובע IX לבחון שילוב של צעירים וסטודנטים. לכל אחת מהקטגוריות כדאי לקבל דוגמאות של חוזי שכירות אמת, מצב דירות ומועדי חידוש חוזה.

בבניין היסטורי, ההוצאה הגדולה עשויה להגיע דווקא מהחלק המשותף: שיפוץ חזית, גג, מעלית או החלפת צנרת. בקשו פרוטוקולים של ועד הבית ודו"ח על היתרה שנצברה לתחזוקה. בדירה חדשה, לעומת זאת, בדקו את תקופת האחריות, הוצאות השירותים המשותפים והאם היזם מסר את הבניין במלואו.

קישורים ודרכי בדיקה לפני רכישה

קראו את מדריך רכישת נדל״ן בהונגריה כדי להבין את ההיתר לרוכש ישראלי, מס ההעברה ומיסוי השכירות. אם הרכישה כרוכה בהלוואה, השתמשו גם במדריך המשכנתאות לנכסים בחו״ל.

כאשר מוכר מציג הכנסות מ־Airbnb, חשוב לברר באיזה שלב הונפק הרישיון, האם ההכנסה הייתה לפני או אחרי עמלות וניקיון, והאם הזכות להפעלה תישאר אחרי שינוי בעלות. גם אם הרישיון קיים, ההכנסה של בעלים קודם אינה בהכרח ההכנסה של רוכש חדש.

שאלות נפוצות

מה מחיר הדירות בבירת הונגריה?

לפי KSH, ברבעון הראשון של 2026 מחיר ממוצע של דירה קיימת עמד על כ־1.2 מיליון פורינט למ״ר, עם הבדלים גדולים בין רובעים וסוגי נכסים.

האם מותר להתחיל Airbnb ב־2026?

הרישום החדש מוקפא עד סוף השנה, וברובע VI חלה הגבלה מחמירה של אפס לילות. יש לבדוק את הנכס והכתובת.

האם כדאי לקנות ברובע השישי להשכרה רגילה?

אפשר לבחון שכירות לטווח ארוך, אך יש להשוות שכר דירה בפועל מול מחיר הכניסה, מצב הבניין ורישוי השימוש.

האם רוכש ישראלי צריך היתר?

בדרך כלל כן, אם אינו אזרח מדינה הזכאית לפטור או בעל מעמד מזכה אחר.

האם אפשר לממן את העסקה במשכנתה?

אפשר לבדוק הלוואה בבנק מקומי או מימון אחר, אך התנאים לרוכש שאינו תושב משתנים. אין להניח שאפשר לקבל שיעור מימון מסוים בלי אישור בכתב.

דירה שכבר פעלה ב־Airbnb: אילו מסמכים באמת צריך?

הבקשה הראשונה למוכר צריכה להיות מספר הרישום והיתר הפעילות המעודכן לפי הכתובת, יחד עם הבהרה האם הרישום הוא אישי או צמוד לנכס, ואם ניתן להעביר אותו לרוכש. חשוב לבחון את המעמד לאחר שינוי בעלות, ולא להסתפק ברישיון ישן שהוצג בתמונה. יש לבדוק גם את הוראות הרובע, את תנאי הבית המשותף ואת ההגבלות התקפות בתאריך שבו אתם מתכננים להפעיל את הנכס.

בצד הכלכלי דרשו דוח הכנסות חודשי המפריד בין מחיר לינה, עמלות פלטפורמה, ניקיון, מסים, תיקונים וחודשים ריקים. אם התשואה המוצגת לפני הוצאות אינה עומדת במבחן, אין מקום להניח שהכנסה מאירוח תיירים תוכל לממן את ההלוואה גם בתנאי השוק החדשים.

אחרי מה לעקוב?

למדיניות העיר אחרי 31 בדצמבר 2026, לדוחות KSH ו־MNB ולשינויים בדיני רוכשי מקרקעין זרים. במיוחד בדירות עם תוכנית אירוח תיירותי, יש לבדוק שוב את המצב המשפטי סמוך לעסקה.

מקורות: KSH – מחירי דירות ברבעון הראשון; MNB – דוח שוק הדיור; כללי Airbnb בבודפשט; NAV – מס רכישה. נבדק ב־30 באוקטובר 2026.