הדין בבריטניה אינו אחיד בין אנגליה, סקוטלנד, ויילס וצפון אירלנד. למשקיע ישראלי שבוחן דירה באנגליה יש שתי סוגיות מכריעות: מס הרכישה לתושב חוץ שמחזיק נכס נוסף, והרפורמה בשכירות שהחלה במאי 2026 ושינתה את אופי חוזי השכירות ואת דרך הפינוי.
צילום ראשי: Photo by Gonzalo Facello on Unsplash
5 דברים שחייבים לדעת
- באנגליה וצפון אירלנד תוספת SDLT לתושב חוץ היא 2 נקודות אחוז, נוסף על תוספות אפשריות לדירה נוספת.
- ב-1 במאי 2026 נכנסו באנגליה כללי Renters’ Rights Act שהחליפו חוזים מסוימים בשכירות מחזורית.
- איסור Section 21 משנה את אופן הפינוי ללא עילה.
- במנצ'סטר ובליברפול יש שווקי שכירות נבדלים.
- Leasehold מחייב בדיקה של משך זכות, דמי שירות וחובות מול Freeholder.
אזורי ההשקעה ומה מאפיין אותם
מנצ'סטר
מטרופולין עם שוק סטודנטים, עובדים ובנייה חדשה; מסי עסקה ודמי שירות הם מבחן.
ליברפול
עיר עם אזורי אוניברסיטאות, משפחות ותיירות; חלק מההצעות לשוק משקיעים מציגות ברוטו ללא תיקונים.
ערים אנגליות נוספות
כל עיר ורשות יכולות לחייב רישוי משכירים, במיוחד נכסים מחולקים או בחלק מהאזורים.
מס רכישה באנגליה ב-2026: כמה עשוי לשלם רוכש מישראל?
באנגליה ובצפון אירלנד מחושב מס הרכישה Stamp Duty Land Tax (SDLT) במדרגות. מאז אפריל 2025 קיימת תוספת של חמש נקודות אחוז לדירה נוספת בתנאים הרלוונטיים, ועל עסקה המסווגת כרכישת תושב חוץ מתווספות שתי נקודות אחוז נוספות. אלה חיובים שיכולים להצטבר, ומבחן התושבות לצורכי SDLT אינו זהה בהכרח למבחן תושבות לצורכי מס הכנסה. כאשר מתקיימים שני התנאים, מדרגות המס הן:
| חלק ממחיר הדירה | שיעור SDLT לרוכש של דירה נוספת שאינו תושב בריטניה |
|---|---|
| עד 125 אלף ליש״ט | 7% |
| מ-125 עד 250 אלף ליש״ט | 9% |
| מ-250 עד 925 אלף ליש״ט | 12% |
| מ-925 אלף עד 1.5 מיליון ליש״ט | 17% |
| מעל 1.5 מיליון ליש״ט | 19% |
לדוגמה, דירה נוספת במחיר 250 אלף ליש״ט שנרכשת בעסקה החייבת בשתי התוספות תישא במס של 20 אלף ליש״ט לפני עלויות אחרות. התוצאה עשויה להשתנות לפי מעמד הקונה, מספר הנכסים שבבעלותו, סוג העסקה והקלות. מקור: מדרגות SDLT הרשמיות, GOV.UK.
חוק השכירות באנגליה: מה השתנה במאי 2026?
החל ב-1 במאי 2026, רוב חוזי השכירות הפרטיים מסוג Assured Shorthold Tenancy הפכו לחוזים תקופתיים מתמשכים (Assured Periodic Tenancies), ובוטלה אפשרות הפינוי ללא עילה לפי Section 21. משכיר אינו רשאי לעודד או לקבל הצעת שכירות גבוהה מהמחיר שפרסם, והכללים מגבילים גביית שכר דירה מראש טרם חתימת חוזה. העלאת דמי שכירות ופינוי דורשים הליך מוגדר. חובת רישוי עירונית, אם קיימת, נבדקת בנפרד. הנחיות רשמיות למשכירים באנגליה.
מה אומר החוק על רכישה ומיסוי?
רשות המסים הבריטית קובעת תוספת מס רכישה של 2 נקודות אחוז לרוכשים מסוימים שאינם תושבי בריטניה באנגליה ובצפון אירלנד, נוסף על שיעורי SDLT ותוספת לדירה נוספת אם חלים. הכללים שונים בסקוטלנד ובוויילס. באנגליה, מ-1 במאי 2026 חוזי שכירות פרטיים מסוג assured הפכו ככלל ל-assured periodic tenancies, ואפשרות הפינוי ללא עילה לפי Section 21 בוטלה.
איך פועלת השכירות בשוק המקומי?
יש לבדוק מצב EPC ואנרגיה, רישוי HMO או רישוי עירוני אם חלים, הפקדת פיקדון במסגרת מאושרת, תחזוקה ופינוי חוקי. בדירה בבניין משותף חוזה Leasehold עשוי לכלול דמי שירות, ground rent ובדיקת אורך חכירה. עלויות אלו משפיעות על תזרים ועל יכולת המכירה.
הסיכונים הייחודיים לנכס ולשוק
סיכון בחוזי Leasehold קצרים, דמי שירות מתנפחים, בתים הזקוקים לחימום ושיפוץ, שינויים בדיני שכירות ושוק סטודנטים עונתי. אין להשוות תשואה בבריטניה על בסיס ברוטו בלבד.
איך בודקים מחירים ותשואה?
אי אפשר לקבוע תשואה ממוצעת בבריטניה על בסיס מודעות בודדות. השוו נכסים לפי כתובת, מצב תחזוקה, גיל בניין ושטח שימושי, והפרידו בין דמי שכירות שהוצעו לבין סכומים שנגבו בפועל. הקצו תקציב לעמלות רכישה, מסים, תיווך, ביטוח, תיקונים, ניהול ומימון. הימנעו מהשוואת דירת סטודנטים או יחידה מלונאית לדירה רגילה בלי לתמחר את ההגבלות וההוצאות השונות.
טבלת בדיקות לפני רכישה
| מה לבדוק | מה לבקש |
|---|---|
| זכויות | נסח בעלות, שעבודים, פרטי המוכר וסוג הזכות הנרכשת |
| מחיר | עסקאות דומות חתומות, שטח מדויק ודוח מצב נכס |
| שכירות | חוזים אמיתיים והיסטוריית גבייה ככל שיש |
| עלויות | מסים, ועד, ביטוח, תיקון, ניהול ורזרבה לשנים קשות |
| מכירה | מיסוי על מכירה, עמלות, תקופת שיווק ונזילות |
דוגמת תזרים שנתית
לדוגמה חשבונאית בלבד, שאינה משקפת מחיר או תשואה בבריטניה: עלות רכישה ושיפוץ כוללת של 200 אלף ליש״ט, שכירות חוזית של 1,100 ליש״ט לחודש, וגבייה של 11 חודשים פירושן 12,100 ליש״ט הכנסה בשנה. אם הוצאות ניהול, ביטוח, תחזוקה ומסים מקומיים תפעוליים מסתכמות ב-4,000 ליש״ט, נשארים 8,100 ליש״ט לפני מס הכנסה ומימון – 4.05% מהעלות הכוללת. השקעה הממומנת בחוב עשויה להציג תשואה שונה על ההון העצמי, אך גם סיכון מוגדל.
מה עושים לפני העברת מקדמה?
אוספים נתוני מחיר ותזרים; שוכרים עורך דין עצמאי ומבקר בניינים מוסמך; בודקים את כל המסמכים והאישורים ברשות המתאימה; מקבלים הצעת ביטוח לפי כתובת; מוודאים שתנאי השכירות המבוקשים מותרים; ומתנים תשלומים בתנאים ברורים של ביצוע ומסירה. גם הסכם ניהול עם חברה מקומית צריך לכלול אפשרות סיום וחובת דיווח תקופתית.
שאלות נפוצות
האם אזרח ישראלי רשאי לרכוש נכס בבריטניה?
לעיתים כן, אך צריך לבחון חוקים הנוגעים לרוכש, לסוג הנכס ולמיקומו. יש לקבל תשובה משפטית על העסקה עצמה ולא להסתמך על פרסום שיווקי.
איך יודעים אם שכר הדירה מציאותי?
בודקים חוזים חתומים ודירות מתחרות מאותו סוג, מפחיתים חודשים ללא שוכר והוצאות, ומשווים למחיר הכולל ששולם בפועל.
מה צריך להביא בחשבון בישראל?
מעמד תושבות מס, הכנסות משכירות, רווח ממכירה, זיכוי ממס זר אם רלוונטי, המרת מטבע והעברת כספים. כללי הדיווח תלויים במקרה הפרטי.
מדריכים קשורים בבָּעוֹלָם
הזווית הישראלית
למשקיע המתגורר בישראל יש חשיפת מטבע, עלויות ניהול מרחוק והתחייבויות דיווח ומיסוי בישראל בהתאם למעמד התושבות, בנוסף לדין במדינת הנכס. לפני הרכישה מומלץ לבחון את המבנה המשפטי והמיסויי באמצעות בעלי מקצוע מוסמכים בשתי המדינות.
אחרי מה לעקוב?
היצע נכסים חדשים בבריטניה, עמידה בכללי השכרה, שינויי ריבית ומיסוי, דמי שירות וביטוח, תפוסה בנכסים דומים ותזרים שנגבה בפועל.
מקורות לבדיקת העובדות
עדכון אוקטובר 2026. המדריך אינו תחליף לייעוץ מס, משפט או השקעות; מספרי הדוגמה הם תרגיל מתמטי בלבד.
