קרדיט לתמונה הראשית: Photo by Roman Akash on Unsplash

צרפת מציעה למשקיע הישראלי שוק גדול ומגוון של דירות, אבל רכישת נכס בפריז או בעיר מחוז אינה מסתכמת במחיר המודעה. בדירה קיימת עלויות הרכישה שמכונות לעתים "דמי נוטריון" מגיעות בדרך כלל לכ־7%–8% ממחיר העסקה, והן כוללות בעיקר מסים ואגרות לצד שכר הנוטריון. נוסף על כך, במדינה קיימות מגבלות על השכרת דירות בעלות יעילות אנרגטית נמוכה: דירות בדירוג G אינן מותרות להשכרה בחוזים הרלוונטיים מאז 2025, ודירוג F צפוי להיכלל במגבלה מ־2028.

המדריך מסביר כיצד קונים דירה בצרפת, מה בודקים אצל הנוטריון, כיצד מסי הרכישה שונים בין יד שנייה לחדש, איך מתכננים הכנסה משכירות ומתי דירת "מציאה" מחייבת שיפוץ אנרגטי יקר.

חמש נקודות מרכזיות

• רכישת דירה בידי זר אינה מחייבת אוטומטית אזרחות צרפתית, אך תושבות, מימון, מיסוי ומקור כספים נבדקים בנפרד.
• לפי לשכת הנוטריונים בצרפת, עלויות הרכישה הכוללות בנכס ישן עומדות לעתים קרובות על כ־7%–8%, לעומת כ־2%–3% בנכס חדש בעסקאות מתאימות.
• מ־2025 נאסרה השכרת דירות בדירוג אנרגטי G בחוזים הרלוונטיים בצרפת המטרופולינית; דירוג F ייכנס למגבלה ב־2028 ו־E ב־2034 לפי הדין הקיים.
• בפריז חלים כללי הגבלת שכר דירה ורישוי מחמיר להשכרה קצרה, ולכן דירה עם תנועת תיירים גבוהה אינה בהכרח נכס חוקי ל־Airbnb.
• ישראל וצרפת מפעילות מערכות מס שונות; תושב ישראל חייב לבחון גם דיווח על הכנסה משכירות ומכירה בישראל.

מה קרה לשוק הנדל״ן בצרפת במהלך 2026?

לפי לשכת הנוטריונים של צרפת, מחירי הדירות הישנות במדינה נותרו כמעט יציבים ברבעון השני של 2026 במונחים שנתיים, בעוד שמחירי הבתים ירדו במתינות. הנתון הארצי מסתיר הבדלים גדולים בין פריז, אזור איל־דה־פראנס, ליון, בורדו, מרסיי וערי מחוז. לכן אין הצדקה להכריז ש"צרפת מתייקרת" או "צרפת זולה" כמשפט כללי.

משקיע שמחפש נכס צריך להפריד בין מחיר עסקה מדווחת, מחיר מודעה, מספר עסקאות ומצב היצע הדירות. נכס ישן עם מחיר נמוך במיוחד למ״ר עלול להיות נכס שמחייב שיפוץ אנרגטי, מערכות מים וחשמל או טיפול בגג ובחזית.

באילו ערים כדאי לבדוק נכסים?

יעד	שוק שוכרים אפשרי	סיכון שחשוב לבדוק
פריז	עובדים, סטודנטים ומשפחות	מחיר כניסה, פיקוח על שכר דירה, DPE
ליון	עובדים וסטודנטים	פערים בין רובעים ורגולציה מקומית
מרסיי	שוק מגורים מגוון	מצב בניין וחובות שיפוץ
טולוז	עובדים ותלמידי מוסדות לימוד	ביקוש שונה לפי תחבורה ומיקום
בורדו/ניס	מגורים ותיירות בהתאם לנכס	מחיר גבוה באזורים מסוימים ורישוי אירוח

הביקוש תלוי בתחבורה, בתעסוקה, באוניברסיטאות ובמצב הדירה. מי שמכוונים להשכרה לטווח ארוך צריכים לבקש חוזים דומים ולא תעריף של לילה בדירת נופש כדי לחשב תשואה.

איך קונים דירה בצרפת?

בדרך כלל מאתרים נכס, מנהלים משא ומתן, חותמים על הסכם מכר מוקדם (compromis de vente או צורה מתאימה אחרת), משלימים בדיקות והעברה בנקאית, ובסוף חותמים בפני נוטריון על שטר המכר הרשמי (acte authentique). הנוטריון מטפל ברישום ובחלק מן המסים. חשוב שגורם משפטי שמייצג את האינטרסים שלכם יבדוק את תנאי ההסכם, התחייבויות המוכר, זכויות הבעלות ומנגנון המימון לפני חתימה.

הסכם הרכישה צריך להתייחס להיתכנות קבלת מימון, למועדי בדיקות, למסמכי דירה והבניין, לחיובים ולסכום המקדמה. יש להימנע מתשלום לחשבון שנמסר בהודעה לא מאומתת; מעבירים כסף רק לפי פרטי חשבון שהתקבלו ואומתו מול משרד הנוטריון בדרך עצמאית.

מסי הרכישה ודמי הנוטריון: מה באמת משלמים?

לשכת הנוטריונים מדווחת שעלויות הרכישה בנכס ישן עומדות בדרך כלל על כ־7%–8% ממחיר העסקה, ובנכס חדש שמתאים למסלול מופחת על כ־2%–3%. הסכומים האלה כוללים מסי העברת נכס ורישום, הוצאות משרד ושכר נוטריון מוסדר; אין לראות בכולם "עמלת עורך הדין". לפי רשות המסים הצרפתית, המחוזות יכולים להחיל בתקופה אפריל 2025 עד מרץ 2028 שיעור מוגדל על רכיב המס המחוזי, ומס הרישום המרבי הרלוונטי הגיע לכ־6.32% לפני הוצאות אחרות, בכפוף לחריגים.

דוגמה חישובית: בדירה יד שנייה במחיר 200 אלף אירו, עלויות רכישה של 7.5% הן 15 אלף אירו, לפני שיפוץ, ריהוט ועמלות נוספות שאינן כלולות בהערכה. זהו תחשיב להמחשה ולא הצעת עלויות מחייבת. בקשו מהנוטריון אומדן שמתייחס למחוז, למעמד הקונה ולסוג העסקה.

DPE: בדיקת האנרגיה שעשויה לקבוע אם מותר להשכיר

בצרפת נקבע דירוג ביצועים אנרגטיים לדירה, DPE, בסולם A עד G. לפי ממשלת צרפת, מ־1 בינואר 2025 דירה שסווגה G אינה עומדת בתנאי ההשכרה הרלוונטיים בצרפת המטרופולינית, ובחוזים חדשים, מחודשים או שמוארכים אוטומטית חלות הגבלות. בשנת 2028 צפויה המגבלה להתרחב ל־F וב־2034 ל־E, לפי החוק הקיים.

לפיכך, דירה זולה בבניין ותיק עשויה לדרוש השקעה בבידוד, בחלונות, בחימום ובמערכות אחרות כדי שתהיה חוקית להשכרה. כדאי לבקש DPE תקף, הערכת שיפוץ מפורטת ודוחות בניין. לא כל סיוע ממשלתי לשיפוץ אנרגטי זמין לרוכש ישראלי שאינו תושב; יש לבדוק זכאות בנפרד.

שכירות ארוכת טווח לעומת Airbnb

בשכירות מגורים רגילה יש לבדוק את משך החוזה, תנאי הפיקדון, מגבלות העלאת שכר הדירה ודיני הפינוי, ששונים מסוגי אירוח קצרים. בפריז פועלת מערכת הגבלת שכר דירה לפי מאפייני הדירה והרחוב, ויש דרישות מחמירות להשכרה לתיירים של דירה שאינה בית המגורים העיקרי. גם בערים אחרות יש להסדיר רישום ותשלומי מסים בהתאם לתנאי העירייה.

דירה לתיירים שמוצגת כאטרקטיבית בגלל מיקומה ליד אתר מפורסם עלולה להיתקל באיסור שינוי שימוש, בחובת פיצוי תכנוני או בהגבלות בניין. תמחור תיירותי ללא היתר תקף אינו בסיס לתחשיב כלכלי.

מיסוי השכירות והבעלות בצרפת

משקיע תושב חוץ חייב לבחון מס הכנסה צרפתי על הכנסה שמקורה במקרקעין בצרפת, היטלים חברתיים כאשר חלים, מס מקרקעין שנתי (taxe foncière) והסדרי מס במכירה. שיטת המיסוי משתנה בין שכירות ריקה למרוהטת, בין החזקה פרטית לחברה ובין תושב צרפת לתושב חוץ. תושבי ישראל חייבים להתייחס גם למסים בישראל, בלי להניח שמס זר ניתן לקיזוז בכל מסלול ישראלי.

מדריך מסודר נמצא במדריך מס על דירה בחו״ל לישראלים. בשאלת רכישה דרך חברה חשוב לקבל ייעוץ מקדים, משום שמבנה הבעלות משפיע גם על דיווח מס ועל ירושה.

איך מחשבים תשואה בדירה צרפתית?

נניח דירה ב־220 אלף אירו, הוצאות רכישה של 17 אלף ושיפוץ וריהוט של 13 אלף – סך השקעה 250 אלף אירו. שכר דירה חוקי של 1,050 אירו לחודש יניב 12,600 אירו בשנה מלאה, תשואה ברוטו של כ־5.04% על ההשקעה. אם חודש ריק והוצאות בעלות וניהול של 2,200 אירו, ההכנסה התפעולית היא 9,350 אירו, כ־3.74%, לפני מס הכנסה ומימון. מדובר בדוגמה בלבד, לא בתחזית לפריז.

אם דירוג DPE מחייב שיפוץ של עוד 30 אלף אירו, התשואה תשתנה אפילו בלי שינוי בשכר הדירה. צריך להכין כמה תרחישים מראש לפי מדריך התשואה נטו.

הזווית הישראלית: בדיקות לפני קניית נכס

1. מקבלים נסח בעלות, שעבודים ותשריט.
2. בודקים מצב אנרגטי, DPE, מסמכי בניין ושיפוצים.
3. ממנים נוטריון ויועץ משפטי עצמאיים.
4. מקבלים תחשיב של מסי רכישה, שכירות ומכירה.
5. בודקים אם שימוש הנכס להשכרה קבועה או תיירותית מותר.
6. מסדירים חשבון, העברות מט"ח וחברת ניהול שתוכל לטפל בשוכרים.

לעבודה מסודרת ראו את 25 הבדיקות לפני קניית דירה בחו״ל ואת מדריך הניהול מרחוק.

איזו דירה ישנה בצרפת עלולה להיות השקעה יקרה מהצפוי?

בדירה בדירוג אנרגטי חלש כדאי להכין תקציב שיפוץ עוד לפני ההצעה. אין להסתפק בהחלפת חלונות: לעתים שיפור הדירוג תלוי במערכות החימום, בבידוד חיצוני או בעבודות המשותפות לכל בניין, שהחלטה עליהן מתקבלת באספת בעלי הדירות. בקשו את מסמכי הבניין, את הדוח האנרגטי ואת ההחלטות האחרונות של ועד הבית (copropriété). אם השיפוץ לא ניתן לביצוע במועד הדרוש להשכרה, דירה זולה עלולה להישאר ריקה.

חשוב גם להבחין בין מחיר שוק לשכר דירה חוקי: בפריז ובכמה רשויות אחרות חלות מגבלות מקומיות. שכר דירה שמפורסם באתר עשוי להיות גבוה מהתקרה המותרת בחוזה חדש, ולכן אינו בסיס מספק לחישוב הכנסה.

מדריכים קשורים לקונה הישראלי

למידע על הרובעים בפריז, נתוני מחירי הנוטריונים והגבלות Airbnb קראו את מדריך השקעות נדל״ן בפריז. לסוגי משכנתאות, בדיקת LTV וסיכוני שעבוד נכס בישראל ראו את מדריך המימון לנדל״ן בחו״ל.

שאלות נפוצות

האם ישראלי יכול לרכוש דירה בצרפת?

כן, במקרים רגילים ניתן לרכוש גם ללא אזרחות צרפתית, בכפוף לזיהוי, זכויות ומגבלות שונות. רכישה אינה מעניקה תושבות.

כמה עולות הוצאות הנוטריון?

ברכישת נכס ישן לרוב כ־7%–8% מהמחיר, ובנכס חדש מתאים כ־2%–3%; אלו אומדנים כלליים, לא הצעת מחיר.

האם מותר להשכיר דירה בדירוג G?

לא במסגרת החוזים הרלוונטיים למגורים בצרפת המטרופולינית מאז 2025, לפי הכללים הקיימים.

האם ניתן לקבל משכנתה כתושב חוץ?

ייתכן, אך הבנק יכול להציב דרישות מחמירות להון עצמי, הכנסות וביטחונות. יש לקבל אישור מימון לפני התחייבות.

האם דירה בפריז יכולה לשמש Airbnb?

יש תנאי רישוי ושימוש מחמירים. אין להניח שמסלול השכרה של בית מגורים ראשי חל על דירת השקעה שנייה.

דירה ישנה בצרפת: מה כדאי לעשות בין הסכם המכר לשטר הנוטריון?

לאחר שמתקדמים למו״מ, אבל לפני שמסכימים לוותר על תנאי בדיקה, כדאי לרכז את כל המסמכים של הבניין: פרוטוקולי אסיפות, תקציב תחזוקה, חיובים מיוחדים, אישורי עבודות, DPE ודו"חות אבחון אחרים הנדרשים בעסקה. הבדיקה צריכה להבחין בין תקלה בדירה עצמה לבין שיפוץ שבעלי הדירות כבר אישרו לשטחי הבית המשותף, שעלותו עשויה להגיע גם לבעלים החדשים.

כאשר הדירה נמצאת בדירוג אנרגטי חלש, בקשו הצעת מחיר לשיפוץ והערכה מקצועית לגבי האפשרות לשפר את הדירוג למצב המאפשר השכרה לפי הדין. בעלות על דירה בבניין לשימור יכולה להגביל את סוג העבודות האפשריות. הצעת קנייה נמוכה אינה פותרת בעיה של שימוש שאינו מותר.

שאלות לנוטריון ולמנהל הנכס

• מהו מלוא סכום המסים והאגרות שיש לשלם בעת הסגירה?
• האם יש חיוב לשיפוץ או למס מקומי שיחול לאחר שהבעלות תעבור?
• האם אפשר להשכיר את הנכס במועד המסירה ומה שכר הדירה החוקי?
• כיצד יישמרו כספי המקדמה ומהו מנגנון ההחזר במקרה של בעיה?
• אילו מסמכים יקבל הרוכש לצורך דיווח מס בצרפת ובישראל?

אחרי מה לעקוב?

לשינויים בתקנות DPE ומיסוי נדל״ן, לנתוני הנוטריונים ולמגבלות השכרה בערים גדולות. גם עדכון חוק עתידי אינו מבטל צורך לבדוק את הסכם הרכישה והנכס הספציפי.

מקורות: לשכת הנוטריונים – שוק הדיור 2026; עלויות רכישה; רשות המסים – מסי רישום; Service Public – DPE. נבדק ב־30 באוקטובר 2026. מידע כללי ולא ייעוץ משפטי או מיסויי.