קניתם דירה בקפריסין, ביוון או בספרד והשכרתם אותה? העובדה ששכר הדירה נכנס לחשבון בנק זר אינה פוטרת אוטומטית מדיווח וממס בישראל. תושב ישראל לצורכי מס עשוי להיות חייב בישראל על הכנסות משכירות ועל רווח ממכירת הנכס, נוסף על החובות במדינה שבה הנכס נמצא. לעיתים ניתן לבחור בין מסלול ישראלי של 15% על שכר דירה מחו״ל לבין מסלול המיסוי הרגיל. הבחירה אינה טכנית: הוצאות, מס זר, פחת ואופן ניהול הנכס יכולים לשנות את התוצאה.
צילום ראשי: Photo by Sasun Bughdaryan on Unsplash
5 דברים שחשוב לדעת על מס על דירה בחו״ל
- תושבות לצורכי מס היא נקודת המוצא. חובת המס בישראל תלויה במעמד התושבות ובנסיבות, לא רק באזרחות או בדרכון.
- יש מסלול ישראלי של 15% להכנסה משכירות מחוץ לישראל. לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה הוא אפשרי ליחיד אם ההכנסה אינה הכנסה מעסק; במסלול יש הגבלות מהותיות על הוצאות וזיכוי מס זר.
- מסלול המיסוי הרגיל עשוי להתאים בחלק מהמקרים. הוא מאפשר טיפול אחר בהוצאות ובזיכוי מס זר, בכפוף לדין ולתנאים.
- המס במדינת הנכס אינו מחליף בהכרח את החבות בישראל. צריך לבדוק אם יש אמנת מס וכיצד היא פועלת ביחס להכנסה המסוימת.
- מכירת הדירה היא אירוע מס נפרד. חישוב מס על רווח הון עשוי להתבסס על מחיר רכישה ומכירה, הוצאות, פחת, תקופת החזקה ומטבע – ולא רק על המחיר שמופיע בחוזה המכירה.
האם ישראלים משלמים מס בישראל על דירה בחו״ל?
בהתאם לעקרון המיסוי הפרסונלי, תושב ישראל לצורכי מס חייב ככלל במס בישראל על הכנסותיו בישראל ומחוץ לה, בכפוף לדין, לפטורים ולהקלות שעשויים לחול על אדם מסוים. לכן שכר דירה מדירה ביוון או בקפריסין, המשולם לחשבון בנק באותה מדינה, אינו פטור בישראל רק משום שלא הועבר לשקלים.
חשוב להבדיל בין ישראלי שחי בישראל, אזרח ישראלי שהוא תושב חוץ לצורכי מס, לבין מי שזכאי להטבות מיוחדות – למשל עולה חדש או תושב חוזר ותיק בנסיבות המתאימות. אין לקבוע מעמד מס על פי מקום החזקת דרכון בלבד. לפני עסקה בהיקף משמעותי מומלץ לקבל ייעוץ מס על מעמד התושבות ועל אופי הפעילות המתוכננת.
מסלול 15% על שכירות מחו״ל: איך הוא עובד?
סעיף 122א לפקודת מס הכנסה קובע כי יחיד בעל הכנסה מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל רשאי, כאשר ההכנסה אינה הכנסה מעסק, לבחור במס בשיעור 15% במקום שיעורי המס הרגילים הרלוונטיים לו. הבחירה אינה שוות ערך למס של 15% על הרווח לאחר כל ההוצאות: החוק אינו מאפשר לנכות הוצאות שהוצאו בייצור הכנסת השכירות, למעט פחת, וגם אינו מתיר קיזוז, זיכוי או פטור בגין ההכנסה או המס במסלול זה, ובכלל זאת זיכוי מס זר.
זו נקודה מכריעה במקומות שבהם ההכנסה כבר חויבה במס מקומי. אדם שבוחר במסלול 15% אינו יכול להניח שהמס ששילם בקפריסין, ביוון או במדינה אחרת יופחת ישירות מחבותו במסלול המיוחד בישראל. בשוק עם הוצאות תחזוקה משמעותיות ייתכן שהתוצאה תהיה שונה מאוד מהציפייה.
מהו מסלול המיסוי הרגיל?
במקום לבחור במסלול 15%, אפשר לבחון חיוב לפי הכללים הרגילים החלים על ההכנסה, כולל אפשרות לניכוי הוצאות מוכרות ולהתחשבות במס זר באמצעות מנגנוני זיכוי בהתאם לדין הישראלי ולאמנות המס הרלוונטיות. זאת אינה הבטחה שכל הוצאה שתועדה תוכר או שכל מס ששולם בחו״ל יקוזז שקל מול שקל. סוג ההכנסה, תושבות בעל הנכס, סיווג ההוצאה, מסמכי התשלום ומגבלות הזיכוי עשויים להשפיע על התוצאה.
מומלץ לנהל שתי סימולציות עם רואה חשבון לפני הרכישה, וגם לאחר השנה הראשונה: מסלול 15% והמסלול הרגיל. המטרה היא להשוות חבות מס כוללת בישראל ובמדינת הנכס, ולא להסתכל על המס הישראלי בנפרד.
דוגמה מספרית: למה המסלול הנמוך אינו תמיד המשתלם?
נניח, לצורך המחשה בלבד, שדירה בחו״ל מניבה שכר דירה שנתי של 12,000 אירו. המשקיע משלם 2,400 אירו מס מקומי ובנוסף מוציא 2,000 אירו על ניהול ותחזוקה. אם נתעלם לצורך הדוגמה מפחת, מסלול 15% הישראלי מייצר חבות של 1,800 אירו במונחי המטבע של הדוגמה, בלי קיזוז המס הזר או הוצאות הניהול. תשלומי המס בשתי המדינות, לפני בחינת נסיבות מיוחדות, יהיו 4,200 אירו. אין זו חבות מס אמיתית לנכס מסוים אלא המחשה חשבונית של ההבדל בין מסלול 15% לבין ניכוי הוצאות וזיכויים.
במסלול הרגיל החבות בישראל עשויה להיות גבוהה או נמוכה יותר, בהתאם לשיעורי המס הרלוונטיים, הוצאות מוכרות, הפחת ולזיכוי המותר על מס זר. לכן אין להסיק ש-15% הוא תמיד המסלול המשתלם ביותר.
מה ההבדל בין מס של 10% על דירה בישראל למס של 15% בחו״ל?
מסלול של 10% להכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל מעוגן בסעיף 122 לפקודה, והוא אינו זהה למסלול המיוחד של 15% להכנסה מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל לפי סעיף 122א. גם ההסדרים לפטור מדמי שכירות של דירת מגורים בישראל אינם חלים אוטומטית על דירה בחו״ל. זו אחת הטעויות הנפוצות כאשר משקיע משתמש במחשבון מס שנועד לנכס בארץ.
אילו מסים והוצאות מקומיים יכולים לחול?
בנוסף למס על שכר הדירה, מדינות רבות מטילות מסים ותשלומים בעת רכישה, בזמן הבעלות או במכירה. לדוגמה, ביוון קיימים מס העברה ומס בעלות שנתי ENFIA. בקפריסין משטר דמי ההעברה ומע״מ משתנה בהתאם לסוג העסקה, ומשרד הפנים מחייב רוכשים מסוימים באישור רכישה. במדינות אחרות עשויים לחול מסים עירוניים, היטלים על נכס ריק או מס מיוחד על הכנסה מהשכרה לתיירים. אין ליישם את אותו שיעור מס לכל מדינה או לכל עיר.
איך מדווחים בישראל על הכנסות משכירות בחו״ל?
רשות המסים מפרסמת שירות ייעודי לדיווח במסלול מקוצר על הכנסות ונכסים מחוץ לישראל, ובכלל זאת הכנסה לא עסקית מהשכרת מקרקעין – באמצעות טופס 5329ב לפי דף השירות. במסגרת דוח מס שנתי ליחיד (טופס 1301), כאשר קיימת חובת דוח, נספח 1324 משמש לדיווח הכנסות מחו״ל ומס ששולם עליהן. הצורך בדוח שנתי, התאמת מסלול מקוצר והטפסים הנלווים תלויים במצבו של בעל הנכס ובנסיבות העסקה.
טופס 1324 לשנת המס 2025 זמין באתר רשות המסים יחד עם חבילת הדוחות לשנת המס ההיא; בעת הגשת הדוח לשנת המס 2026 צריך להשתמש בטופס ובהוראות המתאימים לאותה שנה, לאחר פרסומם. לא מומלץ להסתמך על סף דיווח או פטור משנת מס קודמת בלי אימות.
מכרתם דירה בחו״ל: מה קורה למס על רווח ההון?
מכירת נדל״ן מחוץ לישראל יכולה להוות אירוע החייב במס רווח הון בישראל למי שחב בכך לפי הדין הישראלי, בנוסף למס אפשרי במדינת הנכס. חישוב הרווח דורש את חוזה הרכישה, חוזה המכירה, אסמכתאות מסים והוצאות, דיווחי פחת, עלויות שיפוץ ותיעוד שערי חליפין. יש הבדל בין רווח נומינלי במטבע זר לבין רווח המחושב לפי הכללים בישראל.
רשות המסים מפרסמת טפסי 1399 לדיווח על מכירת נכס; בטפסים לשנת 2025 מופיע גם סימון המיועד לנכס בחו״ל. אין להניח שמכירת דירה בחו״ל מטופלת במדויק כמו עסקת דירת מגורים מזכה בישראל. הכללים והפטורים שונים, והיעזרות במומחה מיסוי בינלאומי חשובה במיוחד לפני מכירה.
האם כדאי לרכוש באמצעות חברה?
לעיתים משווקים למשקיעים זרים רכישת נכס באמצעות חברה מקומית, חברה ישראלית או מבנה שותפות. מבנה כזה עשוי להשפיע על אופן המיסוי, על חובות דיווח, על חלוקת רווחים, על החשיפה לחובות ועל עלויות ניהול וחשבונאות. מסלול 15% לפי סעיף 122א מתייחס ליחיד העומד בתנאיו, ולכן אין להעתיק את החישוב אוטומטית לחברה. גם קנייה דרך חברה זרה מחייבת בדיקת כללי דיווח והחזקה בישראל ובמדינה הזרה.
אילו מסמכים כדאי לשמור?
- חוזה רכישה, רישום זכויות ואסמכתאות להעברת התשלום.
- קבלות על מס רכישה, מע״מ, שכר טרחה, רישום ותיווך.
- חשבוניות על שיפוץ, ריהוט ותיקונים; הפרדה בין הוצאות הוניות לשוטפות.
- חוזי שכירות, דוחות של חברת הניהול, הכנסות ותשלומים בפועל.
- אישורי מס ששולם למדינת הנכס ומסמכי בנק ושערי חליפין.
- היתרי השכרה לתיירים, כשאלה נדרשים.
שאלות נפוצות
אם שילמתי מס על שכר דירה ביוון, אני פטור בישראל?
לא בהכרח. צריך לבחון את הדין ואת אמנת המס הרלוונטית. במסלול הישראלי המיוחד של 15% לפי סעיף 122א אין זיכוי מס זר; במסלול הרגיל ייתכן מנגנון זיכוי בכפוף לתנאים.
אם השכירות נשארת בחשבון בנק בחו״ל, עדיין צריך לדווח?
למי שמחויב בישראל במס על ההכנסה, מיקום החשבון אינו פוטר כשלעצמו מחובת הדיווח והמיסוי.
האם אפשר לשלם 10% כמו על דירה בישראל?
המסלול המיוחד של 10% לפי סעיף 122 חל על דירת מגורים בישראל, ולא באופן אוטומטי על דירה בחו״ל. בדירה בחו״ל יש לבחון את סעיף 122א ואת החלופות הרגילות.
האם כל הוצאה בדירה ניתנת לניכוי בישראל?
לא. במסלול 15% לא ניתן בדרך כלל לנכות הוצאות שוטפות, מלבד פחת, ובמסלול הרגיל חלות מגבלות וכללי הכרה נפרדים. תיעוד ההוצאה הוא תנאי חשוב אך לא הבטחה לניכוי.
מדריכים קשורים בבָּעוֹלָם
דוגמה ישראלית: למה תשלום מס בחו״ל אינו מבטל מס בישראל?
נניח, לצורך המחשה בלבד, שתושב ישראל מחזיק דירה בחו״ל והכנסתו השנתית משכירות היא 60 אלף שקל במונחים שקליים. אם ההכנסה אינה הכנסה מעסק והוא בוחר במסלול 15% לפי סעיף 122א, ובהנחה שאין ניכוי פחת לצורך הדוגמה, המס הישראלי יהיה 9,000 שקל. אם במדינת הנכס נגבה בנוסף מס מקומי בסכום השקול ל-7,000 שקל, אין זיכוי של אותו מס זר במסלול הישראלי המיוחד. לכן סכום המס בשתי המדינות בדוגמה הוא 16 אלף שקל, עוד לפני בדיקה אישית של נסיבות אחרות. במסלול המיסוי הרגיל עשויים לחול כללים אחרים לניכוי הוצאות ולזיכוי מס זר, והחבות עשויה להיות שונה – לא בהכרח גבוהה יותר או נמוכה יותר. רשות המסים – הסבר על שכירות בחו״ל.
אילו מסמכים להכין לצורך דיווח בישראל?
כדאי לשמור את הסכם הרכישה, מסי הרכישה והרישום, חשבוניות שיפוץ, חוזה שכירות, דוחות חברת ניהול, הוכחות לתקבולים, דוחות מס מהמדינה הזרה, אסמכתאות על תשלום מס מקומי, נתוני פחת לפי הדין, עמלות מטבע ומסמכי מכירה. רשות המסים מפרסמת אפשרות לדיווח מקוצר ליחידים בעלי הכנסות מחו״ל שאינן מעסק, באמצעות טופס 5329, בכפוף לתנאים; במסלול דיווח שנתי יש לעיין בטופס 1301 ובנספח 1324 להכנסות חוץ ומסים זרים המתאימים לשנת המס. אין להניח שטופס משנה קודמת הוא הטופס המחייב להגשה על שנת 2026.
שאלה נפוצה: האם מסלול ה-10% על השכרת דירה בישראל חל גם על דירה ביוון או בקפריסין? לא. המסלול הישראלי של 10% להכנסה מדירת מגורים בישראל מעוגן בסעיף 122; המסלול האפשרי של 15% להשכרת מקרקעין בחו״ל מעוגן בסעיף 122א. תחולת ההוראות תלויה בפרטי העסקה ובמעמד המשכיר.
הזווית הישראלית
לפני השקעה בנדל״ן בחו״ל כדאי להציג לרואה החשבון הישראלי את סוג הנכס, מדינת הרכישה, גובה ההכנסות, הוצאות צפויות, מימון ואופן ההחזקה. במקביל יש לקבל מעורך דין או יועץ מס מקומי פירוט של החובות במדינת הנכס. רק השוואה משולבת מאפשרת לאמוד תשואה לאחר מס ולמנוע הפתעות.
אחרי מה לעקוב
יש לעקוב אחר הוראות רשות המסים בישראל לשנת המס הרלוונטית, שינויי אמנות מס ודיני המיסוי במדינת הנכס, דוחות שנתיים, פחת ומועד מכירה. ככל שההשקעה הופכת לפעילות של מספר נכסים עם שירותים נלווים, כך חשוב יותר לבחון מחדש גם את השאלה האם מדובר בהכנסה פסיבית או בפעילות עסקית.
מקורות
פקודת מס הכנסה, סעיף 122א – השכרת מקרקעין מחוץ לישראל; רשות המסים – מסלול מקוצר לדיווח על הכנסות ונכסים מחו״ל; רשות המסים – נספח 1324 לדוח 2025 (הכנסות מחו״ל ומס זר); רשות המסים – טופס 1399 על מכירת נכס לשנת המס 2025; רשות המסים – דיווח על הכנסה מהשכרת נכסים בישראל וההבדל בין המסלולים.
עודכן: 19.10.2026. מאמר מידע כללי בלבד, אינו מהווה ייעוץ מס, חוות דעת משפטית או המלצת השקעה. דוגמאות החישוב לצורכי המחשה ואין להסתמך עליהן לחישוב חבות אישית. יש לבדוק עם רואה חשבון את המצב במועד ההגשה ולפי נסיבות המשקיע.
