יוון נותרה יעד מרכזי למשקיעים זרים בנדל״ן, אך ב-2026 קשה יותר להסתמך על הסיסמה ״דירות זולות ליד הים״. מחירי הדירות ממשיכים לעלות, ההיצע והביקוש משתנים בין שכונות, וכללי ההשכרה לתיירים הפכו לחלק בלתי נפרד מבדיקת הנכס. עבור ישראלים, הקרבה הגיאוגרפית היא יתרון מעשי – אבל אינה מבטלת את חובת הבדיקה של הזכויות, המסים וההכנסות הצפויות.
צילום ראשי: Photo by Constantinos Kollias on Unsplash
5 דברים שכדאי לדעת על השקעות נדל״ן ביוון
- לפי בנק יוון, מחירי הדירות ביוון עלו ב-5.5% בשנה ברבעון השני של 2026; באתונה נרשמה עלייה של 5% ובסלוניקי של 4.7%. אלה מדדי מחירים, לא תשואת שכירות.
- ברכישה רגילה החייבת במס העברה, המס הבסיסי הוא 3% משווי המס, בתוספת היטל מקומי המחושב על המס; יש לבדוק את סוג העסקה ואת ההקלות/חריגים אם חלים.
- בעלי נכסים נדרשים להסדיר רישום ודיווח לרשות המסים היוונית, ובהם הצהרת E9 ומס הבעלות השנתי ENFIA.
- השכרת דירה לתיירים דורשת עמידה במרשם ההשכרות הקצרות ובכללי דיווח; הגבלות חדשות או קיימות עשויות להשפיע על כדאיות נכס במרכזי ערים.
- רכישת דירה רגילה אינה מעניקה כשלעצמה תושבות. תנאי מסלול Golden Visa שונים לחלוטין מתנאי רכישת נכס להשכרה.
מה קורה למחירי הדירות ביוון ב-2026?
בדיווח שפרסם בנק יוון בספטמבר 2026 על הרבעון השני, מחירי דירות חדשות (עד חמש שנים) עלו ב-6.2% לעומת השנה הקודמת ומחירי דירות ישנות ב-5%. ב-2025 כולה נרשמה עלייה שנתית ממוצעת של 8.3% – כלומר העלייה נמשכה ב-2026, אך בקצב מתון יותר מהשנה שלפניה.
הנתונים אינם אומרים שכל נכס התייקר. המדד מבוסס על הערכות שווי של מוסדות אשראי, לא על ״מחיר דירה ממוצעת״ שניתן להשליך ממנו על מודעה מסוימת. כאשר בוחנים עסקה כדאי להבחין בין מחיר פרסום באתר מתווך, מחיר בחוזה רכישה והערכה שמאית. עוד כדאי לתעד את תאריך ההצעה: בשוק שעולה במהירות, מודעה ישנה יכולה להציג מחיר שכבר אינו רלוונטי.
אתונה, סלוניקי, כרתים או אי קטן: איפה מתחילים?
אתונה: שוק גדול ומגוון
אתונה מאפשרת לבחון גם דירות המיועדות לשכירות ארוכה בקרבת תעסוקה ואוניברסיטאות וגם דירות באזורים המושכים תיירות. בעיר קיימים פערים ניכרים בין המרכז ההיסטורי, הדרום המבוקש, הצפון והפרברים המערביים. המבחן החשוב אינו רק הקרבה לאקרופוליס, אלא גישה לתחבורה ציבורית, מצב הבניין, ביקוש של תושבי קבע והאפשרות החוקית להשכיר.
סלוניקי: עיר אוניברסיטאית עם שוק שונה
בסלוניקי, העיר השנייה בגודלה ביוון, הקשר בין אוניברסיטאות, שוק העבודה ותחבורה עירונית משפיע על הביקוש לדירות קטנות. משקיע שמסתמך על סטודנטים צריך להתחשב גם בלוחות השנה האקדמיים, במצב הדירה ובהיקף ההיצע בסביבה. נתון העלייה השנתי בעיר – 4.7% ברבעון השני של 2026 – אינו תחליף לבדיקת שכר דירה לפי רחוב.
כרתים והאיים: עונתיות ושימוש עצמי
דירת נופש בכרתים, ברודוס או באי קטן עשויה להתאים למי שרוצה לשלב שימוש אישי עם השכרה, אך תזרים המזומנים עשוי להיות עונתי. חשוב להפריד בין מספר לילות ששיווק הנכס מבטיח לבין נתוני תפוסה אמיתיים, ולהוסיף תחזוקה בין אורחים, ביטוחים, ניקיון, נסיעות, עלויות תפעול והתיישנות ציוד. באיים מסוימים קיימות גם מגבלות תכנוניות או ברכישת נכסים באזורים מסוימים שיש לבדוק פרטנית.
האם ישראלים יכולים לרכוש דירה ביוון?
באופן כללי קיימת אפשרות לרכישת דירה בידי רוכש זר, לרבות תושב ישראל, בכפוף לדין ולהגבלות הרלוונטיות לנכס ולמיקום. הליך הרכישה כולל בדרך כלל הוצאת מספר מס יווני (AFM), בדיקות משפטיות, הכנת מסמכים והשלמת חתימה ורישום. באזורי גבול ובסוגי קרקע מסוימים עשויים לחול כללים מיוחדים. אין להסיק שרכישה מותרת מכל מודעה הפונה ״לזרים״; עורכי הדין חייבים לבדוק את הנכס עצמו.
כמה מס משלמים בקנייה ובבעלות?
רשות המסים היוונית מפרסמת מס העברה בשיעור של 3% על הערך החייב, בצירוף היטל מקומי בגובה 3% מהמס עצמו – שיעור משולב של כ-3.09% בעסקאות שהמשטר הזה חל עליהן. במקרים אחרים יכול לחול משטר שונה בהתאם לסוג הנכס ולחקיקה העדכנית, ולכן יש לבקש תחשיב בכתב לגבי הנכס המסוים, ולא להניח אוטומטית שכל מכירה נושאת אותו מס.
עלויות נוספות עשויות לכלול עורך דין, נוטריון, מרשם מקרקעין/קדסטר, תיווך, שיפוץ, בדיקת מהנדס, התאמות הנדרשות להשכרה ועמלות בנק. לאחר רכישה יש לטפל גם בדיווח E9 ובמס ENFIA השנתי, שמושפע ממאפייני הנכס. תשואה שחושבה רק לפי מס ההעברה אינה מלאה.
השכרה ארוכת טווח או Airbnb?
למשקיע שאין לו צוות ניהול מקומי, דירת מגורים להשכרה ארוכה עשויה להיות פשוטה יותר תפעולית מדירת אירוח. מנגד, בהשכרה קצרת טווח מחיר ללילה יכול להיות גבוה יותר בתקופות תיירות עמוסות, אך הוא אינו שקול להכנסה שנתית: תפוסה, שירות, חידוש ריהוט, ניקיון, עמלות ורישוי מכבידים על התזרים.
לפי רשות המסים היוונית, מפעילי דירות להשכרה קצרת טווח נדרשים לרישום ולהגשת דיווחים. באזורים מסוימים, ובהם חלקים ממרכז אתונה, הוגבל רישום חדש של יחידות במרשם. החקיקה עודכנה גם במהלך 2026. לפני שקונים נכס ״שמוכן ל-Airbnb״, צריך לברר אם ניתן לקבל רישום על שם הרוכש החדש, ואם הגבלה הקשורה להעברת הבעלות עשויה לחול.
איך מחשבים תשואה על דירה ביוון?
נניח דירה במחיר 140 אלף אירו, 9,000 אירו עלויות רכישה, ו-11 אלף אירו שיפוץ וריהוט – יחד 160 אלף אירו. אם התשלום החודשי לשכירות הוא 700 אירו, ההכנסה השנתית התיאורטית היא 8,400 אירו, תשואה ברוטו של 5.25% על העלות הכוללת. אך אם יש חודש ריק בשנה, ההכנסה יורדת ל-7,700 אירו; מהסכום שנותר יש לנכות דמי ניהול, תיקונים, דמי ועד, ביטוח ומסים לפני שמדברים על רווח. זהו תרחיש מתמטי להמחשה, ולא מחיר או שכר דירה שנמדדו בעיר כלשהי.
ומה לגבי Golden Visa ביוון?
מסלול התושבות בהשקעה פועל לפי ספי השקעה וסוגי נכסים שנקבעו בחוק, והוא אינו זהה לרכישת דירה להשכרה. בעקבות שינויי החקיקה, הסף הרגיל בשווקים מרכזיים – ובכלל זה אזור אטיקה, סלוניקי ואזורים מבוקשים נוספים – עומד ככלל על 800 אלף אירו; באזורים אחרים קיים סף רגיל של 400 אלף אירו, ואילו מסלולי 250 אלף אירו מתייחסים לחריגים מוגדרים, למשל הסבת נכסים מסוימים למגורים או שימור מבנים. ברוב המקרים במסלולים הרגילים קיימת גם דרישת שטח מינימלי של 120 מ״ר, ויש מגבלות על שימוש להשכרה קצרה בנכסי התוכנית. יש לאמת את הנוסח העדכני ותנאי העסקה עם עורך דין הגירה יווני לפני החלטה.
תהליך הרכישה המומלץ
- לבחור אסטרטגיה: שכירות קבועה, שימוש עצמי או שיפוץ ומכירה.
- לאסוף עסקאות השוואה ושכירויות אמיתיות באזור מסוים.
- לקבל חוות דעת עצמאיות של עורך דין מקומי ומהנדס.
- לבדוק זכויות בעלות, שעבודים, מסמכי תכנון ואכלוס, וכן התחייבויות של בניין משותף.
- להשיג אומדן עלויות כתוב ולקבוע מי מחזיק את הכסף עד להשלמת העסקה.
- להסדיר רישום, מסים, ביטוח, ניהול וגביית שכר דירה.
שאלות נפוצות
כמה עולה דירה ביוון?
אין מחיר ארצי שימושי לדירה אחת: מחיר דירת חדרים קטנה במרכז אתונה אינו בר-השוואה לבית חוף או לדירה בסלוניקי. כדאי להשוות מחיר למ״ר בנכסים דומים, גיל הבניין, מצב משפטי ונגישות; מחיר מודעה אינו בהכרח מחיר עסקה.
האם דירה ביוון מבטיחה 7% או 8% תשואה?
לא. זו עשויה להיות תחזית שיווקית המבוססת על תפוסה גבוהה במיוחד ועל הוצאות חסרות. יש לדרוש הנחות עבודה מפורטות ולהפעיל גם תרחיש של שנה חלשה.
אפשר להשכיר לתיירים מכל דירה?
לא בהכרח. קיימות דרישות רישום, כללים מקומיים והגבלות באזורים מסוימים. יש לבדוק את הסטטוס של הדירה והרוכש החדש, ולא להסתמך רק על כך שהמוכר פרסם אותה בעבר.
האם תושב ישראל צריך לדווח בארץ?
בדרך כלל יש לבחון את חובת הדיווח והמיסוי בישראל, בנוסף לחובות ביוון. יש לבחון מסלולי מיסוי, זיכוי מס זר ומיסוי במכירה עם רואה חשבון שמכיר נכסים בחו״ל.
מדריכים קשורים בבָּעוֹלָם
Golden Visa ביוון ב-2026: דירה להשקעה אינה מעניקה תושבות באופן אוטומטי
לפי המדיניות העדכנית, מסלול התושבות למשקיעים במקרקעין מבוסס בדרך כלל על סף השקעה של 800 אלף אירו באתונה ובאזור אטיקה, בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובאיים שמספר תושביהם עולה על 3,100, ובהם כרתים. באזורים אחרים הסף הכללי הוא 400 אלף אירו. קיימים חריגים מוגדרים לקטגוריות מסוימות, כגון הסבת נכסים מסחריים למגורים או שיקום מבנים לשימור, שבהם עשוי לחול סף שונה של 250 אלף אירו בכפוף לתנאים. ההיתר אינו ניתן מכוח קניית דירה זולה רגילה, ובמסלולים הרלוונטיים יש גם תנאים בנוגע לשטח, מספר הנכסים, משך החזקה ושימוש בנכס. משרד הכלכלה היווני – ספי ההשקעה לתושבות.
המסים וההכנסות: מה מחושב על העסקה ומה על ההחזקה?
בעסקת מקרקעין רגילה החייבת במס העברה, הרוכש ביוון משלם 3% מהשווי החייב במס, ולמס העיקרי מתווסף היטל לטובת רשויות מקומיות בשיעור של 3% מסכום המס. לדוגמה חשבונאית, דירה ששווייה החייב במס הוא 150 אלף אירו עשויה לשאת 4,500 אירו מס העברה ועוד 135 אירו היטל מקומי, לפני עורך דין, נוטריון ורישום. בחלק מסוגי העסקאות חלים כללים או פטורים אחרים. רשות המסים היוונית – מס העברת מקרקעין. לאחר הרכישה צריך לבדוק דיווח E9 ומס הבעלות השנתי ENFIA, לצד חיוב אפשרי על הכנסה משכירות. מאוקטובר 2026 נוסף לשדות דיווח E9 האוטומטי גם קוד הקדסטר הלאומי של הנכס (KAEK), כך שחשוב לוודא התאמה בין המסמכים.
מחירי דירות ביוון: לא להתבלבל בין מדד לעליית ערך בדירה
ב-15 בספטמבר 2026 דיווח בנק יוון על עלייה שנתית של 5.5% במדד הדירות ברבעון השני של השנה, לעומת 5% באזור אתונה ו-4.7% בסלוניקי. נתוני הבנק מבוססים על הערכות שווי שמדווחות מוסדות אשראי ואינם מחיר סגירה של דירה מסוימת. כדי לבדוק כדאיות יש להשוות חוזים ומחירי שוק לפי רחוב, מצב בניין וגודל יחידה. הנתונים הרשמיים של בנק יוון, רבעון שני 2026.
הזווית הישראלית
האפשרות לטוס לנכס, לפגוש את אנשי המקצוע ולבחון אותו באופן עצמאי מקנה ליוון יתרון תפעולי מבחינת חלק מהמשקיעים הישראלים. עם זאת, מי שמרוויח בשקלים ומשלם ביורו נחשף לשער החליפין, ומי שנסמך על חברת ניהול חייב לברר מי אחראי לנזק, לאי-גבייה ולחובות הדייר.
אחרי מה לעקוב
לצד פרסומי מדדי המחירים של בנק יוון, חשוב לעקוב אחר שינויי המס והגבלות ההשכרה לטווח קצר, המצב הכלכלי, היצע הבנייה בשכונה והריבית על משכנתאות. אלה עשויים לשנות את כדאיות העסקה גם כאשר מחירי הדירות ממשיכים לעלות.
מקורות
בנק יוון – מדדי מחירי דירות, רבעון שני 2026; רשות המסים היוונית – מס העברה; רשות המסים – E9 ו-ENFIA; רשות המסים – השכרה קצרת טווח; משרד ההגירה – Golden Visa.
נבדק: 19 באוקטובר 2026. מידע כללי בלבד; אין בו המלצת השקעה, ייעוץ משפטי או מס. לפני התקשרות יש לבדוק את הדין הרלוונטי למועד הרכישה ולנכס המסוים.
