קבוצת מרכזי הקניות הישראלית ביג מרחיבה את פעילותה במזרח אירופה: ביום שני, 2 בנובמבר 2026, הודיעה החברה על הסכם מחייב לרכישת שבעה מרכזי מסחר פתוחים בבולגריה בתמורה כוללת של כ־223 מיליון אירו. שלושה מהמרכזים כבר פועלים, וארבעה נמצאים בשלבי פיתוח ואמורים להיפתח במהלך השנה וחצי הקרובות.

העסקה, שתבוצע באמצעות החברה הבת CEE-BIG B.V שבה מחזיקה ביג בכ־95%, עדיין כפופה לתנאים מתלים ובהם אישור רשות התחרות הבולגרית. לכן אין לראות בה רכישה שכבר הושלמה או בהכנסות עתידיות כהכנסות שכבר נרשמו בספרי החברה.

חמישה דברים שצריך לדעת

• מחיר העסקה: כ־223 מיליון אירו עבור שבעה מרכזי מסחר פתוחים.
• מצב הנכסים: שלושה פעילים וארבעה בשלבי פיתוח, שהחברה מתכננת לרכוש עם השלמתם.
• מיקומים: שני מרכזים בסופיה וחמישה בערים בולגריות נוספות.
• שטח והשכרה: כ־140 אלף מ"ר שטח מסחרי המיועד להשכרה בכלל הנכסים.
• הכנסה חזויה: NOI שנתי של כ־16.8 מיליון אירו כשהנכסים יפעלו במלואם — תחזית ולא תוצאה בפועל.

איך ביג תשלם על העסקה?

לפי הדיווח, הקבוצה מתכננת לממן עד 60% מתמורת הרכישה באמצעות בנקים הפועלים באזור ואת היתרה ממקורותיה העצמיים. אם מלוא המימון הבנקאי ינוצל, מדובר בסדר גודל של 134 מיליון אירו חוב, אך שיעור המימון ותנאי האשראי בפועל יכולים להשתנות.

ביג כבר פעילה בשווקי הבלקן ובמרכז ובמזרח אירופה. החברה מעריכה שהניסיון שלה בניהול מרכזים פתוחים וקשריה עם רשתות מסחר יאפשרו לה לשווק ולתפעל את המרכזים בבולגריה. ארבעת המיזמים שטרם נפתחו טומנים בחובם סיכון נוסף: עיכובי בנייה, עלויות, שיעורי תפוסה וביקוש משוכרים.

מה משמעות התשואה של 7.5%?

חישוב גס של 16.8 מיליון אירו NOI צפוי חלקי תמורה של 223 מיליון אירו נותן כ־7.5% לשנה. זוהי תשואה תפעולית חזויה על מחיר הרכישה, לא תשואה נטו למשקיע במניות ביג. היא אינה מביאה בחשבון באופן מלא מימון, הוצאות מטה, מסים, תחזוקה הונית והשתנות בשווי הנכסים. אם ההכנסה התפעולית תהיה נמוכה מהתחזית, גם התשואה בפועל תפחת.

למה בולגריה?

בולגריה היא שוק במזרח אירופה שבו תחרות ומחירי שכירות שונים מאלה שבישראל. ביג פועלת במודל של מרכזי קניות פתוחים, שבהם רשתות מסחר, מזון ושירותים ממוקמות בסמוך לחניה, לעומת קניונים סגורים מסורתיים. כניסה באמצעות פורטפוליו שלם יכולה לתת יתרון בגודל, אך גם להגדיל את החשיפה לסביבה כלכלית אחת.

הזווית הישראלית

למשקיעים ישראלים במניית ביג, העסקה מוסיפה חשיפה לבולגריה ולשוק הנדל"ן המסחרי האירופי — שאינה זהה להשקעה בדירת מגורים. מי שבודק רכישת דירה פרטית בבולגריה יכול להיעזר במדריך ההשקעות בבולגריה ובמדריך הנדל"ן בסופיה. יש להבחין בין תשואת מרכז מסחרי לבין תשואה אפשרית מדירת מגורים.

אחרי מה לעקוב?

אישור רשות התחרות, השלמת רכישת שלושת הנכסים הפעילים, מועדי סיום הבנייה של ארבעת הנותרים, תפוסות, עלויות מימון ותוצאות ה־NOI בפועל. חשוב גם לבדוק מהי החשיפה של ביג למטבע האירופי ולשינויים בצריכה המקומית.

מקורות: כלכליסט, 2 בנובמבר 2026; ביזפורטל, 2 בנובמבר. התשואה מחושבת מנתוני העסקה המוצהרים, והמידע אינו ייעוץ השקעות.