ממשלת ספרד מקדמת חבילת דיור בת 21 צעדים, ובהם שינויים בשכירות לטווח קצר, מיסוי דירות תיירותיות, הגנה על שוכרים ומגבלות על עסקאות נדל"ן ספקולטיביות. בתחילת אוקטובר נדחו שתי הוראות חירום בפרלמנט, והממשלה אישרה נוסחים חדשים ב־6 באוקטובר. נכון ל־2 בנובמבר, חשוב להבחין בין צעדים שכבר נכנסו לתוקף לבין הוראות שמחייבות אשרור נוסף של הגוף הפרלמנטרי המוסמך.

המהלך נוגע גם לישראלים הבוחנים רכישת דירה בספרד, במיוחד כאלה שמתכננים להסתמך על הכנסות משכירות תיירותית. אבל אין מדובר באיסור גורף על רכישת נכס בספרד בידי כל אזרח זר; המגבלות והמיסוי תלויים בסוג הרוכש, בנכס, באזור ובסוג ההשכרה.

חמישה דברים שצריך לדעת

• 21 צעדים: הממשלה אישרה ב־6 באוקטובר שתי הוראות חירום מחודשות לאחר שהקודמות נדחו.
• שני מסלולי חקיקה: חלק מההוראות פורסמו והחלו לחול, בעוד צעדים אחרים ממתינים לאשרור פרלמנטרי ולכן אין להציגם כחוק סופי.
• השכרות נופש: הצו 29/2026 קובע מע"מ של 10% על השכרה מרוהטת של עד 30 לילות שאינה בביתו העיקרי של המשכיר, החל מ־1 בדצמבר 2026; לצדו אפשרות להיטלים עירוניים בכפוף לתנאים.
• הגנות לשוכרים: הממשלה מבקשת לחזק זכויות בחוזים זמניים ובהשכרת חדרים ולרסן העלאות שכר דירה לפי תנאים.
• משקיעים זרים: אין די בהבטחה של משווק נדל"ן; צריך לאמת את הדין הארצי, האזורי והעירוני ביום העסקה.

למה הממשלה מקדמת את הצעדים?

מחירי הדיור והמחסור בדירות להשכרה הפכו לנושא מרכזי בספרד, במיוחד במדריד, בברצלונה ובערי החוף. הממשלה טוענת שהתרחבות השכרות לתיירים וחוזים זמניים על חשבון מגורים ארוכי טווח מחמירה את המחסור. בעלי דירות וגורמים בענף מזהירים שחלק מהצעדים עלולים לצמצם את ההיצע ולפגוע בכדאיות השכרה.

האם השכרה לטווח קצר תחויב במע"מ?

לפי הצו הרשמי 29/2026, מ־1 בדצמבר 2026 השכרה של דירה או בית מרוהטים לתקופה של עד 30 לילות לאותו שוכר תחויב ככלל במע"מ מופחת של 10%, כאשר הנכס אינו בית המגורים הרגיל של המשכיר. גם השכרות שכוללות שירותים מלונאיים משלימים כפופות לכללי מע"מ. זהו מועד התחולה שמפרסמת רשות המסים הספרדית, ולא 15 בנובמבר. החוק מאפשר בתנאים מסוימים גם תוספות למס הנכס העירוני (IBI) על דירות תיירותיות באזורים עם מחסור בדיור. יש לוודא לפני פעולה את הדין התקף ואת סטטוס הצו באשרור הפרלמנטרי.

מה לגבי חוזי שכירות עונתית והשכרת חדרים?

הצעדים נועדו להגביל שימוש חוזר בחוזי עונה שמסתירים למעשה שכירות למגורים. באחד הנוסחים נקבע שעל משכיר להציג סיבה ממשית למגורים זמניים, וששרשור חוזים ללא הצדקה עשוי להוביל להחלת הגנות של שכירות מגורים רגילה. באזורים שהוכרזו כנתונים בלחץ דיור, הממשלה מבקשת להגביל גם את הסכום הכולל שמתקבל מהשכרת חדרים בנפרד.

מה מעמדם החוקי של שני הצווים?

הצווים המקוריים מ־29 בספטמבר נדחו בפרלמנט ב־2 באוקטובר, והממשלה אישרה נוסחים חדשים ב־6 באוקטובר. הצו 29/2026 פורסם ב־7 באוקטובר ונכנס בעיקרו לתוקף ב־8 באוקטובר, לפי ה־BOE הרשמי, עם מועדי תחולה מיוחדים לחלק מהסעיפים כגון מס על השכרות קצרות מ־1 בדצמבר. הצו 28/2026, הנוגע להארכות חוזה ולהגנות נוספות לשוכרים, נועד להיכנס לתוקף החל מ־15 בנובמבר, בכפוף לאשרור הדרוש. מאחר שהפרלמנט פוזר לקראת הבחירות, נדרשת בדיקה של החלטות הוועדה הקבועה. פרסום צו ברשומות, תחילת תחולה ואשרור פרלמנטרי הם שלבים נפרדים.

אילו תאריכים חשובים לבעלי דירות?

8 באוקטובר: תחולת ההוראות המרכזיות של צו 29/2026, לפי הרשומות. 15 בנובמבר: מועד תחולה מתוכנן להוראות על הארכת חוזי שכירות בצו 28/2026, בכפוף לאשרור הנדרש. 1 בדצמבר: תחולת הוראות המע"מ החדשות בשיעור 10% על השכרות קצרות העומדות בתנאים, לפי רשות המסים. לא כל 21 הצעדים מתחילים באותו יום, ולכן כדאי לבדוק את הנוסח הספציפי לכל עסקה.

הזווית הישראלית: ארבע בדיקות לפני השקעה

משקיע ישראלי בספרד צריך לוודא מראש את רישום הנכס וזכויותיו; את הצורך באישור הבניין ובהיתר עירוני להשכרה תיירותית; את חבות המס בספרד ובישראל; ואת התשואה לאחר מימון, אחזקה, תקופות ללא שוכר ומגבלות חדשות. אפשר להתחיל במדריך ההשקעות בספרד ולהעמיק במדריך ולנסיה ובמדריך מלאגה. אין כאן ייעוץ משפטי או המלצה להשקיע.

אחרי מה לעקוב?

החלטות הגוף הפרלמנטרי על אשרור הצווים, נוסחים בתוקף ב־BOE, הוראות ביצוע של רשויות המס והדיור, והשפעות על שוק ההשכרה בערים הגדולות.

מקורות: ספר החוקים הרשמי BOE – צו 29/2026; רשות המסים הספרדית – תחולת המע"מ מ־1 בדצמבר; ממשלת ספרד – אישור 21 הצעדים; סקירת הליכי אשרור. המידע כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי או מס מקומי.